Круглый стол на тему «КРТ. Проблемы и перспективы» прошел 30 июля в прямом эфире портала Всеостройке.рф. ТОПы крупнейших девелоперов, исходя из своего опыта, рассказали о существующих проблемах КРТ и обсудили способы их решения.
Эксперты рассмотрели следующие вопросы:
1. Комплексное развитие территорий: интересы власти и бизнеса.
2. Особенности публично-частного партнерства в проектах КРТ.
3. Чем интересно КРТ для жителей субъектов? Почему в некоторых регионах возникают бунты?
4. Что получает застройщик, заходя в проекты КРТ?
5. Законодательное регулирование.
6. Опыт крупнейших девелоперов по комплексному развитию территорий.
Эфир провела директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.
Открыл эфир вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз. Он напомнил об основных задачах программы КРТ: развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшение их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий.
«Программы КРТ выгодны и для застройщиков. Привлекательность инвестирования в КРТ заключается в том, что инвестор вкладывает свои средства не в отдельный строящийся объект, а в здание, располагающееся в активно развивающемся районе, который будет обеспечен заранее распланированной необходимой инфраструктурой», – отметил эксперт.
Несогласие с программами КРТ со стороны жителей, чаще всего, связано с нежеланием попадания их частных домостроений или старых квартир под программы реновации, отметил Антон. Для решения этого вопроса, по его словам, необходимо более внимательно рассматривать обращения владельцев частных домов, чьи владения попадают под программы КРТ вместе с аварийными многоквартирными домами.
Первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос выразил надежду, что благодаря проектам КРТ, лоскутная застройка уйдет в прошлое.
«Квартальная застройка в рамках КРТ – это, конечно, прежде всего, требования по наполнению не только жильем. Будут требования и по социально-культурному наполнению, и по благоустройству, и по паркингу и так далее», – напомнил спикер.
Но здесь существует проблема, отметил он – единственным критерием выигрыша в конкурсе КРТ является цена. В итоге часто побеждают небольшие застройщики, которые готовы предложить максимальную цену при минимальной себестоимости, что сказывается на качестве застройки.
В том числе поэтому сегодня требует донастройки экономическая составляющая для застройщиков, а особенно тех, кто строит в регионах, считает директор ГК «Сибпромстрой» рассказал об особенностях реализации проектов в рамках КРТ в регионах Дмитрий Шаповал.
«Во главе угла помимо комфорта и всего остального будет стоять для всех застройщиков, прежде всего, экономика для реализации данных проектов. Конечно, как инструмент комплексной застройки, для того, чтобы появлялась не точечная застройка, реализовывались механизмы переселения и ликвидации аварийного и ветхого жилья, и создания социальной инфраструктуры – это шаг вперед. Но настроить эти экономические инструменты, обоюдно исполняемых со стороны публичной власти и со стороны застройщиков – это перспектива ближайших дней», – сказал спикер.
Активный диалог бизнеса с властью необходим для реализации проектов КРТ, считают эксперты. В Перми, например, как отметил директор и собственник «Орсо Групп» Михаил Бесфамильный «достаточно хорошо сейчас эта история поставлена».
«Идет в рабочем режиме прямой диалог с городской и с краевой властью. И есть понимание того, какая себестоимость есть на рынке, и какая там средняя стоимость реализации. И в рамках диалога удается доказать в каких-то случаях, что тот или иной проект не может или может понести такую нагрузку», – сказал эксперт.
О необходимости государственной поддержки рассказал и руководитель по параметрам развития территории подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» ДОМ.РФ Анна Должанская.
«Комплексное развитие территории — это комплексный подход к территории, это усилие всех муниципалитетов, субъекта, всех мер поддержки государства, которые существуют в части проектов. Только совместно возможна реализация таких крупных проектов. Естественно, требуются меры государственной поддержки. Для больших территорий, по нашему опыту, возникает вопрос не столько даже в объектах социальной инфраструктуры. Объекты транспортной и инженерной инфраструктуры в настоящее время возлагают гораздо бОльшую нагрузку на территорию больших земельных участков», – отметила Анна.
Рассуждая о других существующих сложностях при реализации проектов КРТ исполнительный директор «Железно» Юрий Перминов отметил, что проблематизация КРТ базируется на трех базовых вещах.
«Первая – финансовая модель, вторая – формат застройки, третья – уровень подготовки площадки. Уровень подготовки площадки и готовности региональных властей это делать в разных регионах абсолютно разное», – обратил внимание эксперт.
Директор по развитию ГК ТОЧНО в Республике Татарстан Аршак Макян считает, что в вопросах КРТ столичный регион следует рассматривать отдельно и, возможно, диверсифицировать требования в части финансирования относительно столичных регионов, региональных центров и вот таких малых городов.
«Мое предложение в части некоторой диверсификации требований КРТ, которая связана триггерами, условно говоря, которые могут быть численность населения, локация, обеспеченность инженерной инфраструктуры или нет, удаленность от региональных и столичных центров или нет», – сказал Аршак.
Идею поддержал и Роман Капинос: «Должна быть калибровка, условно: города группы А – КРТ за средства девелопера или комбинированного финансирования, города группы Б – исключительно за средства бюджета, города группы С – всегда за счет средств бюджета. И города должны стремиться на уровне градоначальников перейти, условно, с группы В в группу А, тогда и для них это будет стимулом», – сказал он.
Впрочем, органы власти при реализации проектов КРТ не всегда проявляют инициативу и выходят за рамки привычного, отметила главный специалист Брусники по земельно-имущественным отношениям отдела подготовки земельного банка Алёна Мурзина.
«Не очень инициативны города в плане организации конкурсов и формулирования дополнительных требований к участникам торгов. Это отражается, в том числе и на параметрах застройки. Важно побудить органы власти на местах стать более инициативными, более открытыми к диалогу с бизнесом при подготовке и реализации решений о КРТ», – считает эксперт.
Руководитель отдела градостроительного регулирования и ИРД федерального девелопера «Неометрия» Екатерина Вострокнутова во время своего выступления отдельно остановилась на механизме реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей.
«Мы предлагаем такую возможность рассмотреть – возможность заключения КРТ по инициативе правообладателей не только в отношении земельных участков, но и земель, и уже в соответствии с документацией по планировке территорий, предусматривать их формирование под те или иные цели», – сказала эксперт.
О ГЧП при КРТ подробно рассказал заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов. Один из вопросов сегодня – ответственность сторон. А также существует проблема изменения договора.
«Необходимо правовое регулирование условий изменения заключенных договоров о КРТ с учетом акцентов, которые сегодня были поставлены. Наверное, надо отдельно еще и говорить о том, что необходимо определять условия расторжения договоров о КРТ, потому что такие вопросы действительно могут возникнуть», – заключил Андрей.
В завершении эфира Светлана Опрышко поблагодарила его участников и зрителей:
«Тема широкая, вопросов много. Причем и у зрителей эфира тоже – количество вопросов от них приблизилось к сотне. Механизму КРТ всего два года и понятно, что требуется его донастройка, в том числе, на основе практического опыта девелоперов. По итогам эфира список проблем и предложений будет нами отправлен в Минстрой России», – подчеркнула Светлана Опрышко.
