Программа комплексного развития территорий (КРТ) может подтолкнуть к росту спроса на объекты формата light industrial более чем на 3 млн кв. метров. Об этом «Стройгазете» стало известно из совместного исследования экспертов компании NF Group и ХСА (Холдинг «Строительный Альянс»).
В I квартале 2024 года в Московском регионе было введено 140 тыс. кв. метров площадей формата light industrial, общий объем качественного предложения достиг 421 тыс. кв. метров. При этом общий объем качественного предложения классических складов класса A и B в Московском регионе к концу I квартала 2023 года достиг 24,6 млн кв. метров. На стадии строительства в настоящее время находится свыше 300 тыс. кв. м зданий формата light industrial, на этапе планирования или проектирования – более 1,2 млн кв. метров.
Арендные ставки и стоимость квадратного метра на недвижимость такого формата увеличились более чем в два раза по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Чистая арендная ставка выросла на 113% – с 5,5 тыс. рублей за кв. метр в год до 11,7 тыс. рублей, а цена продажи увеличилась на 118% – с 47,8 тыс. рублей за кв. метр до 104,2 тыс. рублей. Из-за дефицита предложения и высокого спроса к концу 2024 года прогнозируется дальнейший рост стоимости аренды и продажи таких помещений на 10%.
Одним из ключевых источников спроса на недвижимость формата light industrial являются арендаторы и собственники объектов, расположенных в локациях, попавших в программу комплексного развития территорий (КРТ). В пределах МКАД сегодня реализуется 51 проект КРТ на территории 562,3 гектаров с общей площадью недвижимости 2,17 млн кв. метров. 67% этих площадей занимают производственно-складские объекты, что составляет 1,5 млн кв. метров, из них 45% используются для хранения (17% – логистическими компаниями, 28% – представителями оптовой и розничной торговли). Почти треть площадей (30%) занимают сервисные организации, такие как хостелы, столовые, мастерские и строительные компании. Производственные предприятия, включая производство бытовой химии, швейные фабрики, литейные и металлообрабатывающие предприятия, занимают 22%, а научно-производственные предприятия и лаборатории – 3%.
Всего в Москве на разных стадиях реализации находятся 188 проектов комплексного развития территории, общая площадь которых составляет 2,5 тыс. гектаров. В долгосрочной перспективе планируется строительство более 35 млн кв. метров недвижимости, при этом предполагается высвобождение 9,5 млн кв. метров площадей.
Партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко говорит, что текущие темпы развития light industrial и регулярное появление новых игроков в сегменте подтверждают успех формата. «При этом программы импортозамещения и развития промышленности, а также различные льготы стимулируют рост интереса со стороны потенциальных резидентов. Формат востребован на рынке и непременно найдет своего арендатора среди предприятий малого и среднего бизнеса, который постепенно отказывается от некачественных объектов старого фонда. Опыт развития в зарубежных странах показывает, что объемы проектов с небольшими производственно-складскими блоками могут быть сопоставимы с объемами предложения формата big box. Ожидаем, что light industrial будет развиваться не только в Московском, но и в других регионах России», — прокомментировал он.
Управляющий директор ХСА Александр Никишов отметил, что спрос на промышленные парки растет благодаря их способности удовлетворять запросы малого и среднего бизнеса, которые в среднем нуждаются в площадях в диапазоне 1000-1500 кв. метров, а также более крупного бизнеса, которому интересны площади более 3 тыс. кв. метров. На первом месте остается скорость запуска производства и готовность подключить бизнес ко всем процессам 24/7 с развитой инфраструктурой для промышленного производства. Дефицит недвижимости light industrial увеличивается, что демонстрирует следующий факт: коммерческая реализация одной очереди строительства обычно занимает около 6-7 месяцев, а к моменту ввода в эксплуатацию вакансия уже равна нулю», — добавил он.
