Редевелопмент складских зданий становится все более актуальной темой на фоне дефицита свободных площадей в Москве и Московской области. Об этом «Стройгазете» сообщили руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова, более подробно, рассказал о целях, рисках и стоимости подобных работ в этом сегменте.
Главные работы на объекте обычно включают: улучшение транспортно-логистических развязок, реконструкцию подъездных путей, согласование с администрацией, обновление входных и въездных групп, а также модернизацию внутренней инфраструктуры здания. В зависимости от целей использования склада – будь то сухой склад, склад с холодильным оборудованием или тёплое помещение – необходимы различные виды реконструкции, включая замену лифтов, оконных и дверных групп, напольных покрытий и других элементов.
Цели редевелопмента могут быть разными. Некоторые собственники и инвесторы стремятся повысить арендную ставку и привлекательность объекта за счет улучшения его инфраструктуры. Другие видят в редевелопменте возможность выгодной продажи обновленного объекта или его сдачи в аренду на более выгодных условиях. Инвесторы также часто объединяются в коллективные инвестиционные фонды для совместного финансирования таких проектов, что снижает индивидуальные риски и распределяет затраты.
Существует мнение, что расходы на редевелопмент складов могут приблизиться к затратам на новое строительство, особенно если речь идет о высококлассных объектах. Однако в каждом случае это зависит от текущего состояния здания и желаемого уровня модернизации. Для офисных зданий затраты на редевелопмент обычно ниже, чем для складов, ввиду меньших требований к инфраструктуре и оборудованию.
Стоимость редевелопмента в пересчете на квадратный метр может значительно варьироваться. Например, реконструкция складов класса А обойдется в 20—30 тыс. рублей за кв. метр, в то время как для классов В и С затраты могут быть значительно ниже. Инвесторы и девелоперы должны тщательно оценивать экономическую целесообразность таких проектов, учитывая не только стоимость приобретения и модернизации объекта, но и будущие доходы от аренды или продажи.
Практика покупки «уставших» помещений на торгах с целью редевелопмента становится все более распространенной. Такие торги могут проводиться как на аукционах по банкротству, так и на различных других площадках, где продаются неликвидные активы банков или городские объекты. Этот подход позволяет инвесторам приобретать объекты по более низким ценам с последующим вложением средств в их модернизацию и улучшение.
Экономика таких проектов сильно зависит от состояния помещения, его площади и желаемого результата. Затраты на приобретение могут варьироваться от нескольких миллионов до десятков миллионов рублей, в зависимости от местоположения и размеров объекта. Вложения в модернизацию могут составлять от 10 тыс. до 50 тыс. рублей за кв. метр и более, в зависимости от необходимых работ и уровня модернизации.
Источники финансирования таких проектов также разнообразны. Это могут быть как частные капиталы, так и коллективные инвестиции, кредиты или другие формы финансирования. Окупаемость инвестиций зависит от множества факторов, включая арендную ставку, стоимость продажи обновлённого объекта и общий спрос на рынке недвижимости.
С нашей точки зрения, потенциал рынка редевелопмента складских зданий в Москве и Московской области достаточно высок, учитывая дефицит свободных площадей и высокий спрос на качественные складские помещения. Однако инвесторы должны быть готовы к рискам, связанным с такими проектами. Основные риски включают недооценку затрат на модернизацию, задержки в согласованиях с административными органами, сложности с обеспечением инфраструктуры и транспортной доступности, а также изменения рыночных условий.
