16 апреля 2024 года в формате видео-конференц-связи состоялось заседание Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России под председательством ее руководителя Рифата Гарипова. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), уточнив, что в мероприятии принял участие вице-президент нацобъединения Антон Мороз.
Руководитель Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России Антон Мороз остановился на вопросе, связанном с ценообразованием на рынке жилой недвижимости. Он объяснил, что стоимость многоквартирного жилья складывается из трех основных показателей: непосредственно строительная себестоимость (затраты, связанные с возведением объекта), стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. Рост стоимости на строительные ресурсы, по словам спикера, является главным вызовом для жилищного строительства, поскольку это негативно сказывается на себестоимости возведения самого объекта.
«По данным НОСТРОЙ, 2023 год стал рекордным в части изменения цены контракта, в течение которого очень сильно менялись индексы, и временной разрыв даже в пару кварталов между проведением экспертизы и непосредственным торгами выводит объекты строительства за грань рентабельности», — пояснил Антон Мороз.
По его мнению, выходом из этой ситуации, помимо принимаемых мер, должно стать развитие индустриального домостроения наряду с типовыми общедоступными проектами. Готовые модульные решения позволят не только сократить сроки, но и снизить себестоимость строительства. Это может быть и крупнопанельное домостроение, и деревянные быстровозводимые дома, и металлокаркас.
Вице-президент НОСТРОЙ привел данные Росстата за III квартал 2023 года, согласно которым средняя цена квадратного метра в стране составила 134 тыс. рублей. Это на 5,4% больше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Наиболее существенно подорожали новостройки элит-класса, прибавившие 7,5%, до 303,3 тыс. рублей за кв. метр. В комфорт-классе рост средней цены составил 7,1%, до 135,5 тыс. рублей за «квадрат». На рынке вторичного жилья средняя цена квадратного метра увеличилась до 94,5 тыс. рублей (+7% по сравнению с тем же периодом 2022 года).
Также Антон Мороз рассказал о снижении количества дополнительных комиссий и высоких ставок проектного финансирования. Здесь он отметил, что подорожание проектного финансирования для застройщиков гораздо меньше, чем изменения ключевой ставки (22 марта ЦБ РФ сохранил на уровне 16%).
«Цикл жилищного строительства в среднем составляет 20 месяцев – в начале затраты достаточно небольшие, потом они резко возрастают и за 2-3 месяца до ввода дома начинают снижаться. Застройщик не берет всю сумму кредита сразу, а исключительно частями. В дальнейшем же начинается наполнение эскроу-счетов – и ставка снижается. Средняя норма рентабельности у девелопера в 2023 году составляла около 15%. Застройщику необходимо все время строить. Поэтому основная задача – заработать прибыль, заканчивая один проект, чтобы их хватило на следующий. На старте нужно примерно 15% собственных средств», – объяснил спикер.
Он сообщил вместе с тем, что темп прироста объема кредитных лимитов в III квартале 2023 года ускорился (+11% против +9% во II квартале 2023 года). Это, по его словам, может объясняться ростом объема строящихся площадей, а также увеличением себестоимости строительства. Общий объем лимитов достиг 15,6 трлн рублей (+1,5 трлн рублей за квартал), а объем выдачи превысил показатели II квартала 2023 года на 20% и составил приблизительно1,2 трлн рублей, что является рекордом за все время существования проектного финансирования жилья, добавил он.
«Застройщики форсируют запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса, пока действуют масштабные льготные госпрограммы. Однако в ближайшем будущем спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготных программ, в том числе повышения первоначального взноса до 20%, и сокращения выдачи наиболее рискованных ипотечных кредитов ввиду повышения макропруденциальных надбавок Банка России. На этом фоне вероятно формирование рисков для проектов с низкой финансовой устойчивостью», – предположил Антон Мороз.
Докладчик также напомнил о введенной первоначально с 11 января 2024 года СБЕРом комиссии, которую должен будет заплатить девелопер, чей покупатель возьмет ипотеку по одной из госпрограмм. Так, объяснил он, если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме-2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита. По программе «Семейная ипотека» под 6% вознаграждение составит 8,4%, по IT-ипотеке под 5% – 8,9%, по дальневосточной и арктической программам под 2% годовых – 11,5%. А с 19 февраля 2024 года, добавил Антон Мороз, для застройщиков на проектном финансировании ПАО СБЕР будет доступна льготная субсидия от 3,9%. Для застройщиков, пользующихся комплексным продуктом банка, когда доходы от остатков на эскроу-счетах направляются на компенсацию процентов по ипотеке, размер субсидирования составит 0%.
Вице-президент НОСТРОЙ пояснил, что ситуация сейчас такова, что следует продолжать совершенствовать регулирование проектного финансирования с целью снижения высоких требований к заемщикам-застройщикам по проектному финансированию, уменьшать финансовую нагрузку на застройщика и вернуться к рассмотрению вопроса введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов.
Важным и актуальным, подчеркнул Антон Мороз, сегодня является недопущение пересмотра ставок по действующим кредитным линиям в сторону увеличения, а также внедрение механизма поэтапного раскрытия счетов-эскроу. Эти вопросы, по его мнению, должны вернуться в повестку обсуждения власти и бизнеса.
Предложения Антона Мороза были поддержаны членами Комиссии и названы своевременными.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что в деловой программе XXIII Всероссийского съезда СРО в сфере строительства заметным событием стал круглый стол «ФАЛЬСИФИКАТА.нет — невозможное возможно?», посвященный проблеме засилья некачественных стройматериалов и оборудования на отечественном строительном рынке.
