Shutterstock/FOTODOM Если период заградительных кредитных ставок в экономике затянется, может оказаться, что квартиры, проданные застройщиками по очень популярной в последние полтора года схеме «купи сейчас – плати потом», на самом деле не проданы. Об этом «Стройгазете» рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, добавив, что, учитывая огромный объем такого жилья, ценовой и ипотечный пузырь, надувшийся на рынке недвижимости, может не просто сдуться, а лопнуть быстро и болезненно.
25 октября Центробанк в очередной раз поднял ключевую ставку – на этот раз сразу на 2 п.п., с 19% до 21% годовых, то есть выше рекордного уровня февраля 2022 года, и не исключил ее дальнейшего увеличения.
Более того, ужесточен среднесрочный прогноз по уровню ключевой ставки: если в июле регулятор предполагал, что в следующем году «ключ» будет на уровне 16,9-17,4%, то теперь прогнозирует 17-20%. В 2026-м, согласно обновленному прогнозу, ключевая ставка должна опуститься только до 12-13% (ранее – 10-11%). При этом еще в феврале 2024 года ЦБ ожидал, что по итогам 2024 года средняя ключевая ставка составит 13,5-15,5% годовых, а в 2025 году опустится до 8-10%.
Прогноз на 2027 год пока не меняется: Центробанк по-прежнему считает, что по итогам 2027 года ключевая ставка будем равняться в среднем 7,5-8,5%. Однако учитывая нынешнюю траекторию ставки, уверенность в ее резком снижении через два года становится все более шаткой. И это уже чревато большими неприятностями для рынка недвижимости.
Дело в том, что на фоне роста ключевой ставки, начавшегося в прошлом году, на рынке получили большое распространение маркетинговые схемы продажи новостроек, в рамках которых застройщики и их партнёры-банки предлагают людям купить квартиру сейчас, а заплатить за нее потом. К таким схемам относится и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой, и траншевая ипотека, когда сначала выдается мизерная часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию, и различные виды рассрочек, которые приобретают все большую популярность в связи с грядущим введением ипотечного стандарта, разработанного Центробанком.
Все эти схемы предполагают, что покупатель «пересидит» год-два дорогой ипотеки, а затем перекредитуется по нормальным ставкам или возьмет кредит с нуля (в случае рассрочек). И они действительно могли бы помочь рынку пережить период высоких ставок без тяжелых потрясений, если бы Центробанк начал снижать «ключ» уже в этом году – как рассчитывали застройщики и банки еще совсем недавно, ориентируюсь на траекторию ключевой ставки во время предыдущих кризисов.
Но природа нынешнего кризиса другая и быстрого смягчения монетарной политики сейчас не будет. Более того, может случиться так, что, несмотря на все усилия ЦБ, инфляция еще долго не снизится и светлое будущее низких ставок не наступит ни через год, ни через два, ни через три. Смогут ли люди, которые брали «ипотеку за рубль в месяц», платить по 100-200 тыс. за обслуживание кредита по ставке 20-25% годовых?
Более того, значительная часть таких покупателей в принципе не собираются ничего платить. Схемы «купи сейчас – плати потом» очень популярны среди инвесторов-спекулянтов, которые, вложив небольшую сумму, рассчитывают перепродать квартиру через год-два по двойной цене – ведь недвижимость, по их мнению, может только дорожать. Но через год-два они могут столкнуться с тем, что на фоне заградительных ипотечных ставок не в состоянии вернуть даже свои изначальные инвестиции.
«В ближайшие годы все больше покупателей, рассчитывавших перекредитоваться по низкой ставке или продать жилье дороже, будут сталкиваться с тем, что ни того, ни другого они сделать не могут. И в результате окажется, что огромное количество квартир, проданных в последние годы, вновь вывалится на рынок. Потому что на самом деле эти квартиры не были проданы – они были «зарезервированы» с помощью небольшой суммы в надежде, что завтра появятся деньги. И если они не появятся, рынок ждут очень непростые времена», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
